生前將不動產贈與子女，真的比較好？
客戶常會問我：「不動產要怎麼給下一代？」，關於不動產傳承常見有繼承、贈與、買賣等三種主要形式。假設王先生有三個小孩，聽說財產最好生前分清楚，避免小孩爭遺產。王先生便在111年4月8日將名下一戶持有約十年的房產（土地公告現值500萬、房屋評定價值180萬）贈與大兒子，贈與當年繳了贈與稅43.6萬、土增稅10萬。大兒子在117年9月3日以2,000萬出售（售價：地1,600萬；房400萬），試問是用贈與的方式划算？還是繼承呢？
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以贈與方式給予 |
以繼承方式給予 |
遺贈稅 |
(500萬+180萬-免稅額244萬)x10%= 43.6萬 |
(500萬+180萬)x15%(註1)= 102萬 |
土增稅 |
10萬 |
無 |
出售所得稅 |
房地合一 (2,000萬-680萬)x20% = 264萬 |
舊制房屋所得 (400萬-180萬)x30% (註2) = 66萬 |
稅負合計 |
317.6萬 |
168萬 |
(註1)假設王老先生適用的遺產稅稅率為15% 。 (註2)假設大兒子綜合所得稅稅率為30% 。 (註3)暫不考慮土地(現值)漲價總數及物價調整現值、遺產稅免稅額及累進差額、所得稅累進差額。 |
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由上表得知，以「繼承」方式給予的稅負較低。但房地合一2.0實施後，子女若在短期出售繼承的不動產，是以「房屋評定現值與土地公告現值」作為不動產的取得成本，可能被課予高額的房地合一稅。本案因大兒子已持有六年，且若可適用自住房屋的免稅優惠400萬元及優惠稅率10%的條件，應課的房地合一稅變為92萬元(2,000萬-680萬-400萬)x10%，稅負合計145.6萬元，比繼承後再出售的稅負還要低。
若考量子女會短期出售房屋，也可採「買賣」方式。假設王先生想幫小兒子買房，可規劃分年贈與小兒子現金，未來以市場的行情價格賣給小兒子。則未來要課的房地合一稅則可有效降低。
故不動產之移轉需個案狀況評估各種方式，方可作出最好的選擇與安排，是以移轉的方式，時間、目的等，皆會影響判斷結果，須謹慎評估！
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