房地產新興趨勢：2025全球展望

主要發現

房市現況喜憂參半

• 目前全球房市氣氛略顯低迷，利率持續高檔，壓縮融資空間；地緣政治風險飆升，也讓未來幾個月的政治決策如何影響經濟成長和投資預測增添變數。
• 根據MSCI的數據，歐洲商業地產經歷了近兩年最繁忙的第四季，銷售總額556億歐元。使2024年的交易總額達到1888億歐元，較2023年成長13.7%。
• 在經歷一年的大幅萎縮後，北美的房地產交易量也反彈了11.3%。在2024年9月降息的推動下，美國第四季的交易量年成長約三分之一。
• 亞洲的交易量也出現兩位數反彈，較2023年成長13.4%，但若不論2024年第四季的一筆大型資料中心交易，其交易量僅與2023年相似。
• 當今全球房市受諸多因素影響，使復甦之路可能呈現「波浪狀」發展。一方面通膨壓力上揚，尤其在美國，可能使資本市場活動和租賃市場預期回升延後。而成長較為緩慢的歐洲受貨幣政策影響較小，基準利率預計將持續下調；部分亞洲市場甚至出現通貨緊縮。
• 儘管利率升高，不動產債務市場仍出現部分反彈。大量資金正伺機而動，而銀行在監管環境普遍寬鬆的情況下，也展現積極的態度。多數業界領袖認為，2025年適合採取策略性投資方法，並聚焦於表現優於市場平均水準、且能分散投資組合風險的標的。

政策和地緣政治成關注焦點

• 政策和地緣政治環境的不確定性，對產業決策者構成重大挑戰，如南韓宣布戒嚴、歐洲民粹政治崛起、美國新政府頗具爭議的行政命令等。2025年1月，全球經濟政策不確定性指數（EPU）升至疫情爆發以來最高點，顯示未來幾個月交易活動將更加謹慎。
• 受訪者最擔心地緣政治對通膨和利率的影響，若各國相互課徵關稅，可能導致全球物價上漲。而美國和歐洲在政經議題上出現分歧，將加劇地緣政治的不確定性，對全球經濟產生負面影響。

2025全球各區域十大房地產投資城市

^{註：箭頭表示與2024排名相較結果}

房產業的未來挑戰

• 論及商辦市場的前景，歐、美因經濟環境、文化和辦公模式各有不同，對於商辦市場的未來走向看法分歧。亞太地區的混合辦公模式普及率相對較低，因此商辦市場受到的衝擊相對較小。
• 住宅市場受人口結構驅動，如養老住宅和學生公寓，預計2025年仍為熱門交易標的。住宅市場普遍存在供需失衡，為推動住宅市場交易的主要因素。
• 投資帶有經營成分的資產趨勢正滲透到所有投資類型中，雖然增加了管理的複雜度，但也帶來了更高的投資報酬潛力。此趨勢反映房地產朝著更複雜的方向發展，同時帶來機遇與挑戰，由於不僅要關注不動產本身，還需考慮如何經營與管理這些不動產，需要提升營運專業知識、垂直整合、建立新的合作夥伴關係和創新的投資架構。
• 隨著此趨勢的發展，「基礎設施型房地產」可能隱含超額報酬，如物流、資料中心和新能源基礎設施等，多年來一直位居或接近房地產新興趨勢產業排名榜首。

氣候變遷加劇，各地區房產ESG策略走向分歧

• 氣候變遷所引發的野火、暴雨等災變，促使保險業與房產業發生轉變。67%的歐洲受訪者認為環境或減碳為房地產市場的重要議題，在亞洲和北美所受關注排名較低，但氣候變遷仍為亞太地區三大社會和政治議題之一。
• 由於規模龐大、保險成本高昂且氣候調適和減緩措施成本高，住宅被認為是全球最脆弱的資產類別，上述因素也將影響機構投資人投資住宅的意願。然而，所有房產類別都需要積極應對氣候變遷可能造成的影響。
• 金融時報近日報導，機構投資人越來越關注氣候變遷。26家全球金融機構和退休基金組成的集團，要求其資產管理者更加仔細審查投資是否受到氣候風險的影響。投資人也轉向將永續性融入核心業務，並追求實際成果。
• 與此同時，針對ESG的立法也出現反彈聲浪，尤其是在美國某些州，全球其他地區則重新調整資本支出的優先順序。截至2024年底，美國和歐洲的資產管理公司已縮減數百支ESG基金。
• 此外，部分企業降低了氣候目標、減少公開承諾，美國六大銀行退出淨零銀行聯盟等也反映了此趨勢。

飯店業穩健發展，混合用途房產吸引投資

• 自疫情結束以來，全球飯店業持續蓬勃發展，且未有放緩跡象。其快速調整價格對抗通膨的能力，使飯店不動產的投資激增。更多股權和債權投資人開始探索飯店房市，而飯店也再度成為混合用途開發案中的熱門主力。
• 飯店市場的大贏家主要集中在高階和低階市場，中階市場則被認為較不穩定。儘管如此，隨著旅遊業復甦，尤其在歐洲，飯店已躋身收益排名前十的資產類型，且2025年飯店租金前景看好。
• 亞洲以日本為首，對高品質飯店資產需求激增。MSCI指出，2024年日本飯店交易額達到創紀錄的77億美元。但該市場仍面臨人力短缺、飯店物業供不應求等挑戰。
• 受英國大型投資組合交易和南歐新興投資熱潮所帶動，2024年歐洲飯店投資額達到209億歐元，年增57%，顯示越來越多投資人也開始關注歐洲飯店市場。美國則是大型單一資產交易蓬勃發展，光是2024下半年就有七件超過3億美元的交易。
• 其他熱門飯店類型包括長租型公寓式飯店、品牌住宅和青年旅館，預計上述類型的投資將持續增加，以因應商務和休閒用途日益融合的趨勢。

數位和新能源基礎設施投資前景看好

• 在高成本、低成長的經濟環境下，許多房地產投資人將注意力轉向高收益標的，例如數位和新能源基礎設施。
  • 數位基礎設施：
    包含支援數位服務和通訊的實體設施與軟體平台，涵蓋了儲存和資料處理的設備、容納設備的設施以及連接設備的網路，如資料中心、光纖網路、電信塔、小型基地台和分散式天線等。隨著企業轉向基於雲端的營運模式，資料處理需求激增，數位基礎設施已成為房地產業的重點，具有巨大的投資潛力。
  • 新能源基礎設施：
    涵蓋滿足社會需求的能源生產、傳輸、分配和儲存等基礎，包含潔淨科技如再生能源、核能和氫能、儲能電池、電動車充電設施、智慧電網、低排放燃料、能效提升和熱泵。由於全球對減碳、永續和能源安全的推動，該產業正在經歷快速轉型，使能源基礎設施成為長期房地產投資和開發的關鍵考量因素。
• 資料中心和能源基礎設施蘊藏巨大成長機會，同時人們也關注包括能源安全和資料主權在內的策略性區域布局。資料中心在美洲、歐洲和亞太地區的產業前景中排名第一，回報率普遍較高。
• 研究預估，到2027年全球資料中心市場每年將成長15%。未來10年，三分之一的成長將來自雲端算力的整合，三分之一來自資料主權（尤其是在歐洲），最後三分之一來自AI。
• 然而，資料中心投資同時也隱含風險，包括需要高度專業的技術知識、雄厚資金以支付高額資本成本。此外，底層技術仍持續演進，例如近期推出更便宜、功耗更低的AI版本，意味著投資人需要保持敏捷，才能有效管理風險並最大化投資機會。
• 根據IEA發布數據，2024年全球能源投資總額超過3兆美元，其中約三分之二用於潔淨科技。其投資動能主要源於能源轉型趨勢，以及烏俄戰爭所凸顯的能源安全問題。各國政府和產業紛紛加大對國內能源基礎設施的投資，減少對化石燃料市場的依賴，藉此實現能源獨立。