房地產新興趨勢：2024全球展望

主要發現

走過房價調整期

• 雖然全球經濟遭遇逆風，本報告訪談的資深業內人士認為隨著美國、歐洲及亞太地區的貨幣政策更加明確，投資活動仍可能復興。
• 房地產買賣雙方開始接受長期的高利率環境，從而找到過去兩年難以捉摸的價格均衡點。隨著價格校準，人們相信房地產可以從多年來最嚴重的投資低迷中復甦。儘管預計2025年投資活動回升將比2024年更加明顯，對於房地產市場仍需相當程度的謹慎，依市場與產業分散風險至關重要。
• 過去兩年房產業處於觀望，現在已開始著眼長期發展。從現況顯示，投資人與使用人行為的驅動力不再是傳統房產業因素，而是3D : 人口動態（demographics）、數位化（digital）、去碳化（decarbonisation）。
• 房地產業者正努力擺脫與總體經濟關聯的投資，例如商辦與店舖，改為朝向與人口動態相關的投資，也就是目前熟知的「住宅、倉儲、醫療（beds, sheds, meds）」，私人租賃、學生宿舍和銀髮住宅在近年報告中均曾提及，多數業者認為已成主流，長期投資案更受關注。最新MSCI數據亦表明2023年公寓、銀髮住宅、工業與物流的全球交易比重，已超越辦公室與零售店面。

2024全球各區域十大房地產投資城市

^{註：箭頭表示與2023排名相較結果}

近期關鍵趨勢

房屋負擔形成社會考驗

• 住房負擔能力再次成為各國產業領袖最關心的政治社會議題，部分國家情況更加惡化，例如美國正在應對疫情期間房價飆升及房貸利率翻倍的後果。
• 緩解住房負擔和租金上漲的最大挑戰之一，就是讓機構投資者覺得投資社會住宅是可行的，部分受訪者建議政策支持以降低資產投資風險。

資料中心需求激增

• 資料中心是房地產最有前途的趨勢之一，各區域報告都將其列為2024年投資前景的榜首或接近榜首。受訪者一致認為其投資報酬率高、風險報酬高。
• 在房地產業永續標準日益趨嚴的大環境下，政府對資料中心的高耗能有所疑慮，尤其近年部分國家或地方政府要求資料中心符合更嚴格的環境條件。
• 變通方法之一是「邊緣」資料中心，比傳統資料中心規模更小，但距離最終用戶更近。另一種方法則是將資料中心的能源以離網方式處理，以西倫敦的資料中心群為例，最近宣布計劃回收附近資料中心的廢熱，並為10,000套新住宅和270萬平方英尺的商業空間供暖。

符合所需的房地產

永續是先決條件

• 房地產使用者和投資者對永續的重視，正為房地產業創造新動能。ESG績效品質並與員工價值觀連結，成為公司考量取得房地產的重要因素，辦公室將成為企業永續發展目標的具體實踐，房地產正在做出相應的回應，儘管回應緩慢。
• 員工偏好影響企業選擇辦公空間的條件，高品質辦公空間的需求越來越大，企業願意多花錢來吸引頂尖人才。隨租約結束，越來越多的企業選擇不再與不符合員工偏好或ESG需求的辦公空間續約，而是選擇搬遷。
• 由於承租人最終需要滿足供應鏈淨零路徑的要求，所租用的房地產除了位置、交通、建築規格之外，將受到永續相關標準越加嚴格的要求，房東將提供以服務為主軸的租賃空間，並與承租人建立協作關係。對於無法適應這樣轉變的房地產業者來說，將面臨資產擱淺的風險。

重新定義關係

• 國際大型辦公室的租戶鑑於對辦公空間客製化的要求，雖然仍會租用總部大樓或市中心地段，但也與供應商合作，以靈活租賃的方式租用較少的空間，並讓員工可以通行全球各地的辦公室。
• 零售業者不再只支付店面固定租金，而是與房東協商，部分是固定金額租金，部分是基於承租人營業額多寡計算的租金，使承租人與房東的利益趨於一致。下階段的改變是線上與線下零售的界線趨於模糊，使房地產的使用與估值發生變化。
• 房東若與承租人建立夥伴關係，就不僅是出租空間而已，還會有許多工作要做，房東提供的服務將擴展到承租人供應鏈與其客戶。

不動產生態系

• 物業即服務的概念由來已久，源自於從餐旅業汲取的寶貴經驗。隨著產業間相關性漸強，房地產業正思考如何開發房地產生態系統，以造福業主、使用者和更廣泛的社區。
• 上述概念的一個例子是資料中心，消耗大量能源並產生大量熱量，此時共處一地的其他物業可以利用廢熱並減少自身的碳排放。芬蘭Google資料中心選址於前造紙廠附近，該地可提供海水冷卻和再生能源，減少資料中心的能源消耗和碳足跡。挪威Green Mountain資料中心，選址於水力發電廠附近，藉此可使用再生能源和冷卻水，同時減少資料中心的能源消耗和碳足跡。
• 不僅是資料中心，生態系概念已擴展至整個房地產業。例如電動車充電樁將是物流業的標準配備，如果租賃空間沒有充電樁等基礎設施，物流業將無法從燃油車隊過渡到電動車隊。
• 在美國已有地產業者投資的建築備有再生能源發電，並且還能使用向外採購的再生能源，確保承租人無礙地使用再生能源。英國已有業者開發無能源帳單的房屋，每個房屋均能電力自給自足。

相關連結

• Report > Emerging Trends in Real Estate: The global outlook for 2024
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