PwC不動產議題專欄 – 論地上權不動產價格超跌的迷思

劉 博文 執行董事, PwC Taiwan 2018-02-07

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工商時報

普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人劉博文

近年政府對於精華地段國有地的活化,多半不採取賣斷所有權、而是以設定地上權50-70年不等的模式來處份。投資人及開發商基於精華地段之土地取得不易,曾經積極參與地上權的競標,得標權利金亦履創新高,市場熱絡異常。

然而好景不常,過去幾年政府大幅調高都市土地公告地價,而地上權租金又是以公告地價為計算基礎,使得地上權每年的地租成本亦水漲船高,再加上部份地上權因無法分割而難以取得分戶貸款、以及消費者認為地上權不動產價值只會隨著時間遞減的觀念。一時間使得地上權變成國內不動產市場的票房毒藥,消費者對於已完工的地上權不動產敬謝不敏,開發商也不敢再投入地上權的競標,次級市場與初級市場的價格大幅滑落,所有投入這個市場的參與者可說是損失慘重。

然而,市場是理性的嗎?恐怕不然,市場對於地上權不動產的價值已經嚴重低估,投資價值已然浮現。怎麼說呢?一般人對於地上權不動產主要存有兩個刻板印象:

(1) 買地上權房產每年還要付高額地租、根本不划算,不如去租房子就好;

(2) 地上權有到期日,房產價值只會隨時間遞減,不像所有權有增值空間。

這兩個觀點不能說錯,但恐怕也只對了一半,原因是忘了把兩個重要的因素納入考慮:

(1) 目前所有權房價與地上權房價間的巨大價差;

(2) 為了負擔所有權高額房價所負擔的資金成本。以下試舉一個簡單的例子來分析:

目前有兩個位於台北市松山區條件相同的高級住宅,面積皆為50坪,唯一的區別是一個是所有權、一個是地上權。目前該區所有權高級住宅平均每坪125萬,平均房貸成數六成,也就是若要購買50坪的所有權新成屋,您銀行戶頭必須擁有2,500萬元的自備款,另向銀行貸款3,750萬元,總價6,250萬元;相反的,由於地上權產品價格不理性的超跌,該區地上權新成屋價格已錯殺到每坪50萬,50坪總價為2,500萬元,恰好等於您銀行戶頭裏的存款,完全不需要向銀行貸款。以下比較兩者的取得成本及持有成本(見附表),由上表分析可知兩點結論:

(1)一般人只注意到地上權房產的地租高、殘值因時間經過而減少、持有成本高,卻忘記為高總價所有權房屋付出的還本付息,才是真正沉重的持有成本;

(2)當然,您或許是個富人,在以上案例中完全不需要貸款買房。但別忘記了,若您買進地上權產品,同樣可以省下3,750萬元的資金去做其它投資,兩者間持有成本的差距依然存在;

(3)總之,兩者每年持有成本差距達高達167萬元,即使所有權房價有所增值的空間,應該怎麼也彌補不了如此巨大的成本差異吧。

目前地上權房地產價值是否有被低估,不言可喻。

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