台商面臨大陸三舊改造、都市更新應注意事項
隨著中國大陸快速發展，很多一線城市都面臨著城市開發用地不足的問題，在珠三角地區，當地政府經過多年摸索，普遍採用了拆舊建新的方式來獲取發展用地，即所謂的“三舊改造”、“城市更新”或是所謂“利益統籌分配”等名稱。大部分台商早年在投資時普遍會自行持有廠房、土地的產權，因廠齡較久，台商投資的廠房、土地常常會成為“三舊改造”、“城市更新”的主要目標。而正好一些台商也因珠三角地區人工及成本上漲、廠房老舊、產業不夠“高新”得不到當地政府支持等原因，有意處理持有的廠房及土地。因此，除了處分廠房變現的選擇外，若有機會參與“三舊改造”、“城市更新”的台商，都正面臨或即將面臨與“三舊改造”、“城市更新”有關的相關問題。
然而面對積極上門的開發商、當地村委和政府相關單位，廣大台商也因對“三舊改造”、“城市更新” 相關政策及法律不熟悉、對當地廠房及土地行情不瞭解，而心有疑慮，擔心拆遷賠償標準是否公允，廠房和土地的價值是否能合理反映在未來取得的資產或現金補償？若不同意搬遷，是否會面臨當地政府的強拆或是諸如查稅、環保稽查等行政的干擾？關於“三舊改造”、“城市更新”的資訊鋪天蓋地，如何判斷真假？
作者多年在中國大陸地區協助台商處理不動產相關事務，第一線代表外商與不動產潛在買家、土地開發商或土地徵收政府單位就交易條件進行談判，進而協助外商安全處理不動產相關問題並實現不動產處分利益最大化，現就上述問題予以一一剖析，為廣大台商提供參考。
一、“行政行為”或“市場行為”？
對於已經立項的“三舊改造”、“城市更新”專案，台商經常發現，當地基層政府、主管部門非常積極拜訪，經常主動上門宣講政策及專案情況，極力勸說企業加入“三舊改造”、“城市更新”、簽署搬遷拆遷賠償協定。在部分地區，甚至由當地政府、社區成立工作小組，一對一的進行談判和溝通；政府主要領導也經常參加項目的誓師大會或宣傳會。那麼“三舊改造”、“城市更新”到底是政府的行政行為，還是開發商的市場行為？企業不同意搬遷，是否會面臨政府的強制拆遷？
首先要說明的是，無論是廣東省的地方法規及政策，還是廣東省各地方的具體做法，都遵守“政府引導、市場運作”的原則。所謂的“政府引導”主要是指政府在該類專案的總體計畫和項目批准、規劃控制、地價繳交、建設施工審批等方面的管理和審批功能。但是搬遷補償，應當來說屬於市場領域，由項目的實施主體（代表該項目的單位，通常是開發商）與地塊上的物業所有人自行協商解決、市場化運作，政府並不會干預，更不會採取強制拆遷來推動專案實施。只有部分地區規定舊住宅區專案達到特定的高要求後，才可以行政徵收。實務中，“三舊改造”、“城市更新”引發政府行政徵收的案例也少有聽聞。
但是為何很多基層政府會表現得如此積極？首先，“三舊改造”、“城市更新”能夠為當地提供發展空間，推動就業和社區發展，因此很多地方政府會積極支援，既主導專案的立項和規劃等事項，同時也會大力造勢，甚至由當地政府投資的國有企業來主導專案的實施。其次，很多地方因歷史原因，違法佔用、違法建設情況比較嚴重，地方政府本可以依法強制拆除處理地上的違法建築，但是為了維護社會穩定，避免介入違法佔用、違法建設所附帶的一些經濟與歷史問題，地方政府會選擇優先通過“三舊改造”、“城市更新”中的市場手段予以拆除違法建築，但不可避免的在此類建築物的拆遷談判中介入力度會更大。
值得一提的是，搬遷補償在先前的專案中的確存有不少亂象，抬高了物業所有人的拆遷賠償期望，阻礙了不少項目的推進。因此，現在不少地方政府對於拆遷賠償標準都會進行一定的指引或限制，甚至採用所謂“一把尺量到底”的方式給予補償（就是無論土地條件一律以相同條件進行補償或分配新建物），但該等指引或限制，並不代表不存在拆遷賠償談判空間。
二、自行申請舊廠改造和城市更新的準備
從法律規定和地方政策上，廣東地區是允許物業所有人（包括外商）自行申請進行“拆舊建新”相關改造的。那麼自行申請舊廠改造和城市更新，需要哪些準備？如何判斷自行申請是否可行？
是否可以自行申請改造，首要的是“查規劃”:規劃是指當地政府規劃部門對廠房所在地區制定的空間規劃，即政府允許廠房所在土地建設什麼類型建築物、建設多大的面積、有什麼具體要求。在規劃的層級上，深圳地區一般要看法定圖則；廣東其他地區一般看控制性詳細規劃。當然，根據所在地區的不同，其實還有一些其他規劃內容需要參考，比如各類生態控制線、航空限高、工業區塊線、軌道線路、是否屬於政府鼓勵更新區域等。這些需要規劃專業人士方可做出判斷。
其次是要“核條件”:無論是舊廠改造還是城市更新，一般都會要求一定的先決條件，比如廠房的所在區域、建成時間、占地面積、現有建築物性質等等。這些台商可以對比當地的規定政策，初步判斷是否具備自行申請的條件。
再次是“計算經濟利益”:在規劃確定了可以重建多少面積建築物的情況下，結合當地房價，一般都能夠測算出項目將來的收益；然後扣除需要繳納的地價款、需要支出的建設費用、融資成本、停工停業損失、稅費等，就可以大概看出專案是否划算可行。
上述幾個工作，可以委託當地專業機構進行初步分析判斷。若經過上述幾步後認為專案依然可行，那麼就需要聘請專業可靠的機構或合作方來詳細分析項目。實務中，項目申報能否成功，其實還受到其他很多因素的影響。例如：政府的更新整體計畫和政策導向、政府要求的專案貢獻力度、區域發展方向及房價預期、專案周邊情況等。專業的機構或合作方（一般為聲譽良好的地產開發商）會在這些至關重要的細節上提供很多幫助、展開更細緻的分析和論證。但是實務中，很多外商選擇不慎，代理機構、合作方並沒有對應的能力推進專案，反而利用項目對外騙取利益，既拖延了專案進展，也為專案和台商帶來了糾紛和隱患。因此，台商在選擇機構或合作方時千萬需要謹慎小心。
三、如何判斷拆遷賠償談判的空間？
實務中，大部分台商因為對法規和政策不熟悉，主動申請和實施舊廠改造的情況還是比較少見。大部分時候都是被動納入了更新改造範圍，等待開發商或項目實施主體主動上門來介紹拆遷賠償標準、提供拆遷賠償協定。那麼面對開發商或項目實施主體提供的固定、統一的拆遷賠償標準、拆遷賠償協議，作為業主是否有爭取空間？如前文所述，既然是市場行為，那麼一定存在談判空間和調價可能性的。那麼影響談判空間的因素主要有哪些呢？
首要因素是專案的具體空間規劃。這些規劃確定了專案的拆除後可重建的建築物面積和用途、形態等。這些因素直接影響重建建築物的價值，扣除其他成本和合理利潤，就能夠確定開發商可以接受的拆遷賠償成本區間。開發商可接受的拆遷賠償成本區間越大，談判空間自然也越大。
其次是項目的確定性。在土地不足的大環境下，雖然開發商和政府都積極進行各類更新專案，但是實際上各類拆舊建新項目的成功率都不高。項目會因為談判無法突破、規劃不合理、項目效益不好、存在重大法律糾紛等各種原因而擱置。而在專案確定性比較高的情況下，開發商會更積極推進，爭取早日獲取收益。尤其是需要拆遷賠償的業主少、無需考慮“個別優待”影響整體談判大局的情況下，開發商都願意讓利換取專案早日推進。
最後是專案實施主體操作靈活性。台商應當注意，在不同的項目實施主體下，拆遷賠償方案的靈活性有很大的區別：
- 第一種情形是項目實施主體為當地民營企業（一般為與當地政府關係良好的開發商）。他們根據規劃條件及自身對專案預期結果的判斷，會對土地價值進行估算，在確保自身有一定利潤的情況下，他們會更願意與業主進行密切的談判。同時，由於是民營企業，其交易方式尤其是付款方式會比較靈活多樣，業主可以選擇現金或廠房。因此，對於這種情形，作為業主的台商應當有充分耐心，爭取最大利益。但是業主獲得“個別優待”也意味著項目公佈出來的整體拆遷賠償標準被突破，將嚴重影響其他業主的談判工作。因此，開發商給予的“個別優待”一般也是針對特定業主巧立名目、量身製作，且千方百計地予以遮掩。實務也普遍存在開發商操作不慎導致拆遷賠償標準被迫抬高，或者業主預期太高導致拆遷賠償談判失敗，進而導致專案終止的情況。因此，即使存在一定的靈活性，但是實際談判過程也是非常困難的，此時談判團隊的經驗就顯得尤為重要。
- 第二種情形是專案實施主體為當地國有企業。由於城市更新對地方發展非常重要，而民營開發商在拆遷賠償過程中拆遷賠償標準不統一、拆遷賠償能力不足、業主預期過高等導致很多項目失敗。因此，很多地方政府直接要求當地國有企業參與三舊改造、城市更新。而國有企業的特性決定了其經營行為必須有根有據，不能有越矩處置，因此當地國有企業作為專案實施主體時，談判空間相對會小很多。實務操作上，國有企業的這種特性，反而會降低業主的拆遷賠償預期，有利於拆遷賠償談判；而且國有企業有地方政府支援，項目的確定性上也更高。因此，地方國有企業來實施專案正慢慢成為常見現象。
四、結語：創造新價值需專業人士協助
不少珠三角地區台商因投資時間早，且當地工業用地在廣東省三舊改造政策支持下有不小漲幅，實際生產已經移出大陸的台商因稅負考量多會選擇以股權轉讓的方式間接將不動產加以處分，礙於大陸外匯管制規定，此類交易必須先移轉股權後才能由買方帳戶將股款匯至台商境外帳戶，由於無法一手交錢一手交貨，詐騙案件時有所聞，因此交易安全會是最重要的考量，有些台商可能會認為監管帳戶可以確保交易安全，這部分要提醒台商，監管帳戶其實分為兩種，一種是防君子不防小人的監管帳戶，也就是由雙方共同出印章，銀行見到兩顆印章才會放行，但是其實戶頭所有人只能是其中一方，因此在法律上另一方並沒有保障，只要戶頭所有人說印章丟失即可把另一方排除在外；唯有需要買賣雙方再加上銀行共同簽屬三方合約的監管帳戶才算是正式的共管帳戶，但是即使如此，就算大陸公司已經過戶給買方，只要買方找個理由通知共管銀行不能付款，銀行還是必須等買賣雙方協調後才會支付，由於監管帳戶通常有固定期限，期限到了銀行只能將共管資金原路徑返還給買方，因此惡意買家會在公司過戶後找個理由通知銀行不能付款，等監管帳戶到期，錢還是會回到買方手中。
至於三舊改造或都市更新則可將現有不動產更新後再次持有五十年，也不失為另一創造價值的方式，只是如何能創造最高價值，還是需要專業人士的協助。
