不動產借名登記給子女之前的思考
所謂「借名登記」，係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。實務上常見父母把不動產登記在子女名下，但實際的使用權與其管理都還是父母，孩子只是當人頭。借名登記的原因有很多，可能是為了節稅、首購貸款、家族資產配置，甚至是購屋人有負債等等情況，萬一處理不好，容易衍生糾紛，甚至上演爭產訴訟。以下提醒借名登記之前，應該要思考的兩件事：
一、簽署「借名登記契約」以保障自身權益
依臺灣民法規定，土地及建物的謄本所有權人是誰，誰就有權出售不動產，借名登記最欠缺的舉證就是契約，往往都是借名者與出名者雙方口頭約定，一旦發生爭執，借名者便會主張是贈與，難以舉證。依司法院「最高法院107年度台上字第629號民事判決」，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。因此，雙方最好簽署書面契約，證明彼此有借名登記的關係，保存各項證明文件（買賣契約、權狀、繳納地價稅/房屋稅單據等），以防未來發生紛爭時可以舉證。
二、申請「預告登記」鎖住不動產之所有權
預告登記係預為保全對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。簡言之，預告登記的功能就像是鎖住不動產的所有權，登記名義人若想要變更名下不動產，都必須經過請求權人同意，這樣一來，不僅可保障雙方的權益，也能避免不動產被變賣的風險。
值得一提的是，父母生前將不動產移轉到子女名下，如無法證明是借名關係，也很可能會被認定為贈與行為。
