資誠發布《2020年亞太地區房地產趨勢調查報告》 回穩向上 台北投資前景進步至第14名

資誠全球聯盟組織（PwC）與城市土地學會（Urban Land Institute）於2019年11月20日發布《2020年亞太地區房地產趨勢調查報告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2020），受訪對象包括94位的機構投資人與經理人。調查結果顯示，眼前雖然沒有全球性的衰退危機，然而投資人對市場前景擔憂仍在，態度由原先的審慎樂觀轉趨保守，普遍認為應更加審慎選擇投資標的，並宜充分考慮政經環境與地緣政治中的各類議題，方能在多變的市場中求取獲利。而台灣則受惠台商回流，工業與商辦地產的熱度持續。

受訪投資者近期最關心的亞太地區三大政經議題，分別為中美貿易戰、日韓外交爭議及香港社會的持續抗爭，這些事件造成跨國不動產投資行為的縮手，跨國不動產投資金額及比例下降，國內投資者間交易的比重因而相對增加。

2020年亞太主要城市投資前景

儘管大環境充滿變數，但投資人仍點出幾個2020年後勢看好之區域。綜合受訪者的看法，2020年亞太投資前景最佳的五個城市分別為新加坡、日本東京、越南胡志明市、澳洲的雪梨及墨爾本。

No.1：新加坡（去年排名第2）

投資人持續看好新加坡房地產市場的前景，其辦公室近年新增的供給已幾乎被強勁的需求所填滿，近期受惠於香港資金外移的效果，帶來許多私人銀行及共享辦公室業者進駐的需求，使其空置率來到歷史低點，租金收益率維持在3.6%。

No.2：日本東京（去年排名第4）

東京即將舉辦2020年奧運，近來的觀光業熱潮，帶動酒店、零售等產業發展。儘管日本長期存在著人口結構前景不佳的問題，東京與幾個主要城市的辦公及零售產品依然吸引投資者的目光，且各個城市逐漸發展出自身特色，例如大阪的商辦空置率只有3%，前景甚至比東京更好。目前東京辦公室的租金收益率約為3%－3.5%，銀座、澀谷等區域的消費力道強勁，抵消零售地產受電商衝擊的效果，市場交易以本土投資者為大宗，約佔80%。

No.3：越南胡志明市（去年排名第7）

由於中美貿易戰，許多中國製造業轉進越南，加上人口紅利、政策開放、友善的商業經營環境等諸多利多因素，使得胡志明市的投資排名逐年提高。其零售的租金大漲，幾乎已是馬尼拉的三倍。高端住宅因供給大增，短期內有供過於求的現象，市場缺少的反而是中產階級的住宅商品、此外，仍然缺乏條件良好的工業產品。整體而言，大型外資在越南的不動產投資其實不高，原因是其個案的規模偏小，大型不動產基金很難做適當的資金配置。

No.4＆5：雪梨與墨爾本

澳洲作為國際資本焦點的長期吸引力仍在，其相對流動性佳，市場成熟，擁有眾多優質資產，以及穩定的經濟和相對高的租金投報率（目前雪梨辦公租金收益率達4.5%－4.9%，五年前甚至高達8%），都使得澳洲的跨境交易數量僅有新加坡可與之匹敵。雪梨和墨爾本的在商辦市場表現優異，空置率處在歷史新低。此外，澳洲市場也是中國投資人的避風港，雪梨的住宅已連續五年有四分之一的新屋為中國買方所購買，許多市中心的B辦也改裝為豪宅出售。

台北排名從21進步到14

普華國際不動產公司在今年初即已預期，今年大台北的不動產市場將會有明顯的復甦。受到中美貿易戰影響，高資本、高技術密集的台商回流，為工業地產帶來一波小陽春；傳統辦公商圈的商辦老化，企業紛紛將總部遷移到屋齡較新的信義計畫區、大直及南港，加上共享辦公空間業者的積極搶市，也使得空置率下降。住宅市場方面，幾大仲介體系今年業績都有兩位數的成長，反應了自住型買方在等了幾年看回不回的行情後，開始承接的買盤力道。

儘管如此，台北的不動產市場仍將是國內投資者參與的市場，對外資而言，大部份的A級商業地產換手率及流通性不足，許多仍為壽險機構及大型財團所長期持有，短期內不會是外資積極參與的市場。

中國大陸  一線城市最被看好

中國大陸市場中仍以一線城市最為看好，上海已成為REITs重鎮，以絕佳的流動性受投資人喜愛，深圳、廣州穩步發展。而集電商、科技、資訊產業於一身的新一線城市，如杭州、蘇州也後勢強勁。二線城市房地產景氣未明，但隨中國消費市場持續走強，消費型地產仍受期待。商辦市場則受經濟成長放緩及貿易戰影響，將隨政府對外資日漸開放的態度，為市場提供新能量，但須留意相關監管措施，已限縮開發商取得資金的管道。

節能綠建築及智慧宅  將更受市場歡迎

房地產行業已較以往更能積極回應節能綠建築與氣候議題，其中著重節能與環境友善的地產項目，將成為投資人更普遍的規格要求，缺乏相關認證標章的建築，流動性將大受影響。

運用5G與科技的新一代智慧宅將更顛覆傳統，大量將數據運用至空調、照明、節能等各面向，並透過合乎隱私規範的大數據分析，將資料回饋到處理交通、廢物、水和電力所需的數據中心，以更掌握使用者需求。

此外，能抵抗極端氣候與天災影響的地產日漸增加，許多圍繞水域建立的商業地產，必須更審慎考慮來自海平面上升的衝擊，投資人不應假設政府會對私有資產做出及完善全面的保護措施，而必須主動積極尋求保障資產的方式。

在共享辦公室方面，鑑於全球知名品牌於今年9月首次IPO受挫，部分投資人對共享辦公室商業模式態度轉向保留態度。在亞太區，共享辦公室以中國大陸一線城市的滲透率最高，新加坡為次。近三年共享辦公室需求大幅增加，隨著商業模式的變化，空間運用性將比以往更加靈活，其中房東與營運商的夥伴關係調整，將重新定義共享辦公室的經濟模式。房東將更重視風險控管以及獲利能力，最重要的即是可透過升級現有租戶便利設施，並創建獨立與租戶接觸的平台，而避免與營運商產生過度競爭。

零售與電商依舊是焦點話題，根據RCA（Real Capital Analytics）數據顯示，儘管受到電商衝擊，但大型投資人高度重視中國大陸、香港、韓國的實體零售業，加上亞太龐大的市場，及亞太消費者使用網路高黏著度的消費習性，將為零售業帶來一波整合餐飲、娛樂、服務的新契機。

實體賣場將提供更豐富的體驗式消費空間，並且深化與所在地區的連結，而成為更創新的空間，尤其是在區位優越與市中心空間有限的購物中心等零售地產類型。

亞太市場未來投資焦點

普華國際不動產公司董事長劉博文表示，儘管中美貿易戰疑雲依然籠罩，工業及製造業部門前景未明，但隨著電商強勢崛起，優質數據中心、智慧物流中心在市場上仍供不應求；在新消費模式驅動下，冷凍食品的成長，推動對冷庫設備地產的需求亦超出市場預期。而產業園區、長照住宅也持續吸引投資人關注。

綜觀整個亞太市場，商辦仍受投資人歡迎，為目前表現最佳的資產類別。住宅市場雖受到市場關注，不過亞太部分市場已出現市場過熱的跡象，各國政府也隨時以降溫政策來回應。工業地產方面，因電商持續發燒，以物流、倉庫地產最受注目。旅館市場則因旅遊業的興盛，市場仍看好曼谷、新加坡等地的發展。

劉博文指出，零售市場是唯一受到較大衝擊的地產項目，但亞太區域受到衝擊程度仍低於全球，顯示亞太消費力的旺盛，在缺乏完善購物中心的新興市場，仍有許多發展機會。大體而言，雖然亞太仍處在政經因素充滿變化的宏觀環境下，不過在個別地緣政治下，仍有諸多商機，值得投資人審慎評估，進行布局，以創造價值。