2018年亞太房地產趨勢報告 看好澳洲投資前景

PwC資誠全球聯盟組織和城市土地學會(Urban Land Institute)日前發布2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告，此報告提供亞太地區房地產投資及發展趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和都市圈發展趨勢展望。主要調查超過700位國際知名的房地產專業人士，其中包括投資者，地產開發商，物業公司，貸款機構，經紀商及財務顧問等專業人士的意見。

2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告的五個重要發現為：

一、核心資產稀有性

從2016年起延續至2017年，亞太地區許多不動產市場的交易量都呈現下滑趨勢(例如澳洲下降35%、日本下降33%)，普華國際財顧(股)公司執行董事暨PwC不動產業負責人劉博文分析，其主要原因是由於核心資產(泛指兼具租金收益和增值潛力的優質不動產)都已被投資人長期持有，且持有者又擔心出售後找不到更好的投資標的，於是紛紛惜售而造成供需失衡且交易量減少。

而在核心資產稀少的情況下，部份機構投資人為了追求目標報酬，而尋找更高風險的資產；另有部份地區(例如日本東京)之投資方則趨向保守，選擇了殖利率略高於公債的不動產進行投資。總括來說，多數投資者下修了對於亞太地區房地產之期望報酬。

二、新形態的商業模式對於傳統物業投資市場之衝擊

共享經濟在亞洲地區正迅速的發展，共享型辦公空間概念的興起，也逐漸改變了傳統商辦大樓的營運模式；此外，年輕世代以租代買觀念的形成，使得以往利潤相對較小的集合住宅及學生宿舍等標的，也開始吸引專業投資人的投資目光。

再者，電子商務、虛擬通路在亞洲地區的快速發展，已使得投資人對於零售通路等不動產投資之看法分歧，有些投資人依舊認為實體零售業可以透過科技幫助、更有效率的滿足顧客需求，而仍對實體店面抱持信心；但也有許多投資人認為，電子商務將完全改變消費者的購買習慣，而對於零售不動產的投資前景看法悲觀。

三、中國資金動向

劉博文指出，中國投資者已是亞太各主要不動產投資市場之重要資金來源，然近期中國大陸政府對於涉外投資採取較為嚴格的管制措施，也對亞太地區不動產投資產生不小的衝擊，許多原規劃由中國投資者主導的開發案，因為資金管制問題而須尋求其他融資管道進行開發、或不得已將開發案出售予第三方。

在中國境內不動產市場方面，內地的保險公司資金充沛且看好許多城市的長期發展，故願意以超過國際水準的溢價投資不動產，且除了上海、深圳、廣州、北京等一線城市外，投資人看好的投資區域已向外擴及到二、三線城市，一方面是分散投資風險，另一方面則是因為二、三線城市有較多投資標的可供選擇。

在香港方面，核心商業區(CBD)的核心資產早已為許多國際投資人所長期持有，供給量本就不多，且一旦有物件釋出，大多也是被中國大陸買家以創紀錄的價格買走。值得觀察的是，2017年香港CBD以外區域的交易量也有增加，投資者看好這些區域不動產的長期增值潛力。

四、亞太主要市場前景

2018年受訪投資者的目光集中於幾個區域，最為看好的包括投報率及租金收益率雙高的澳洲雪梨及墨爾本、有強大經濟體支撐的上海、廣州、深圳與北京，投報率雖然不高但有低利資金供給的日本東京與大阪、發展前景長期看好的越南胡志明與印度幾大城市、以及市場形成觸底反彈的新加坡。由於多數的商用不動產等核心資產已達飽和，目前投資住宅不動產也漸漸成為投資主要標的，尤其在印尼及越南。

五、2018台北投資前景

調查結果顯示，2018年台北的不動產綜合前景排名第22名(投資前景第22名、開發前景第20名)，與2017年相比依舊是排在亞太主要市場的最後一位。

劉博文表示，這個結果顯示參與調查的經理人對於台灣不動產市場的投資信心依然低落，其結果值得擔憂，實應檢討如何改善台灣不動產市場的基本面、政策面以及投資環境，以追求長期穩健的發展。